建築基準法の43条１項に「建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならない」という規定があります。これを「接道義務」と言います。この接道義務を満たしていないと、原則、建築をする際に行政からの「建築許可」が下りません。
４ｍという幅は、車がすれ違うために最低限度必要な幅であり、消防車などの緊急車両が支障なく通ることができる幅と考えられています。住宅を建築する際は、住民の生活および防災活動や避難活動の際に必要最低限の道路幅を確保しなくてはならないという理由から制定されています。
しかし、ここで問題が発生します。建築基準法が施行されたのは昭和２５年１１月２３日です。施行以前に建築された建物については、接道義務の縛りはありませんでした。接道しているか、など気にせずに建物の建築ができたのです。
この「接道義務」の縛りが空き家を増やす一因になっています。接道義務を満たしていない土地は、既存の建物を取り壊しても新しい建物を建築できない（建築許可がおりない）ため、買い手が付きません。また、建物を取り壊すと固定資産税が高くなってしまうためそのまま放置されている物件も多くあるでしょう。
今回は接道義務について解説したいと思います。
建築基準法４２条１項による道路
この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
以下が、建築基準法42条１項による道路の具体例です。
① 道路法による道路
国道、県道、市町村道などの道路認定を受けた道路
② 都市計画法や土地区画整理法等による道路
法律にもとづきつくられた道路
③ 建築基準法が施行されたとき（法律の効力発生日の意味で以下「基準日」といいます）にすでにあった道路で、幅員が４ｍ以上のもの
④ 都市計画事業として整備される計画の道路で、２年以内に事業が行われる予定のものとして、特定行政庁が指定した道路
都市計画事業によるものなので、でき上がっていなくても道路として認める規定
⑤ 特定行政庁から道路位置の指定を受けた、幅員が４ｍ以上の道路
基準日以降につくられた道路で、一定の基準を満たし、特定行政庁が認めた道路（位置指定道路）
※特定行政庁とは、建築主事を置く地方公共団体、およびその長のことをいいます。
①～⑤までの道路が敷地に２ｍ以上接道していること。これが接道義務ですが、生活していると明らかに４ｍも幅がない道路を多々見かけます。これは建築基準法の施行前にすでに作られていた道路になります。これらをすべて「道路と認めない」となってしまうと、特に大都市では多くの住宅が再建築不可能になってしまうため、建築基準法４２条２項に例外的な規定があります。
建築基準法４２条２項による道路
この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
建築基準法42条2項は、道路幅員４ｍ未満の道路についての例外規定です。基準日にすでに建物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます。これを「２項道路」「みなし道路」と呼んだりします。
基本的に道路の中心線から水平距離２メートルセットバックした線を道路の境界線とみなされるため、イメージとしては家の敷地内に道路が食い込んでいる事ことになります。この「２項道路」に面した家を再建築する際に、セットバック部分を道路として使用できるようにする必要があります。
※ひたちなか市HPより画像引用
セットバックした部分の現況は道路となるため、道路部分の固定資産税は申請をすると非課税となります。
以上、接道義務について説明してきましたが、最も問題となるのは「敷地に２ｍ以上接していない土地」です。隣地の一部を買い取るなどして接道部分を増やさない限りは建物を新たに建築することが出来ません。よって、販売価格もかなり低くなります。これについては建築基準法４３条に例外規定があります。
２ｍ以上接すること の例外
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
建築基準法の43条には「２ｍ以上接道すること」の例外が規定されています。これは基準に適合し安全が確保できれば建築できるという特例を定めるもので、これは「ただし書き道路」と呼ばれています。
条文にある「建設省令で定める基準」は、「建築基準法施行規則第１０条の２の２」に定めるものです。
法第四十三条第一項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接すること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。
この３つのいずれかに当てはまれば建築許可が下りるということですが、地方公共団体によって運用が微妙に異なるため注意が必要です。
地方公共団体ごとに「一括同意基準」を定めていますので、よく確認しましょう。
建築基準法に該当しない道
道路として利用されていても、建築基準法の道路と認められていないものがあります。以下のようなものが挙げられます。
・基準日以降に私人がつくった幅員４ｍ以上の道路で、道路位置指定を受けていないもの
・幅員４ｍ未満の道で、基準日に建物が建ち並んでいなかったもの（２項道路とならなかったもの）
・基準日以降に私人がつくった幅員４ｍ未満のもの
これらの道は建築基準法の道路に該当しないため、注意が必要です。
道路の調べ方
所有地に接道している道路が建築基準法の道路に該当するのか調べるためには、役所の建築担当部署で道路に関する図面を閲覧します。
建築基準法の道路に該当するか否かはっきりしない場合は、役所に道路調査の依頼をします。
ここまで読んでいただいてわかるように、道路に関する規定は非常に複雑です。
不動産調査でお困りの際は、当事務所までお気軽にご相談ください。
